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開徵奢侈稅 奢望達成「居住正義」.

HouseFun好房誌 2011/05/18

只要開徵奢侈稅，就可以輕易改變「短期投資者獲利，自住購屋者嘆氣」的不公平現象嗎？答案是「不可能」！倘若無法提出完整的配套措施，並且大量興建社會住宅，待利空出盡，房價問題依舊是民怨第一。

【文／淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰】

只要開徵奢侈稅，就可以輕易改變「短期投資者獲利，自住購屋者嘆氣」的不公平現象嗎？答案是「不可能」！倘若無法提出完整的配套措施，並且大量興建社會住宅，待利空出盡，房價問題依舊是民怨第一。

立法院於4月15日三讀通過「特種貨物及勞務稅條例」草案，馬總統隨即再度表示，開徵奢侈稅目的不在於打擊房市，而是要消弭短期投機炒作，希望藉此能夠改變「短期投資者獲利，自住購屋者嘆氣」的不公平現象，並減少民眾的相對被剝奪感，以達成居住正義的目標；言下之意似乎只要開徵奢侈稅，就可以輕易的達成政策目的，在此，如想要得到一個明確的答案，應該就是「不可能」三個字。

儘管政府如火如荼的打房，房價也應聲下跌，但當打房利空出盡，房價問題依舊存在。因此，政府在自我感覺良好的同時，也要深入探討政策目的，及其為提振經濟所衍生社會問題的負面影響如何解套。

儘管奢侈稅打房初期立竿見影，例如交易量大幅萎縮乃短期必然現象，惟若欲房價大幅下跌，則非以區隔市場角度探討不可。

首先，台北市除非土地價格大幅回跌，否則房價不可能大幅下修至首購或換屋需求的預期，主要原因即在於房價下跌之僵固性與此一階層所得下降、購屋能力大幅衰退所致。另外，ECFA所延伸的需求拉動效應並未稍減，在二手市場需求依舊殷切的情況下，短期出現10至20％的跌幅已相當不易，長期而言恐亦難擋「國際盤」的高房價走勢，凡此，均一再顯示中產階層對高房價的無奈。

更值得重視的是，在這一波房價高漲前，台北市中古屋每坪約25∼30萬元，台中市與高雄市約10萬元，呈現3：1之比例，漲價後前者約50∼60萬元，後者依舊停留在10萬元左右，其比例已再調高至5：1以上。由此觀之，不論打房效果如何，在薪資所得階層首購與換屋不易，南北財富差距倍數擴大之情況下，民怨必然隨之擴大。此外，每當政府為壓抑北部投機炒房而提高房貸利率、降低房貸額度，甚或開徵奢侈稅，中南部地區都只得默默承受，而政府還一廂情願的認為中南部地區不受影響。

因此，今後政府必須盡速制定一套完備的房地產稅制，並且加速興建社會住宅，而更重要的是如何有效的阻絕外來資金之投機炒作，並徹底檢討地主不勞而獲之因應對策。惟不論結果如何，這一波「非理性繁榮」的房價飆漲，對整個社會的長期傷害已無法根除，中產階層即使使盡渾身解數勉強購屋，也很難擺脫「屋奴」的枷鎖，因此，開徵奢侈稅不僅無法達成「住宅正義」之政策目的，高房價問題終究還是民怨第一。

※延伸閱讀：
‧房市大解析 七大名師釋疑

【完整內容請見《HouseFun好房誌》2011年5月號】

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八大行庫 推混合型房貸

【經濟日報╱記者邱金蘭／台北報導】2011.05.10

財政部拍板從下周一（16日）起，八大公股銀行承作的青年安心成家貸款，將推出「混合型固定利率」房貸商品，供民眾選擇，第一年及第二年的固定利率目前分別訂為1.82%及1.92%，第三年起則改採機動利率。

為因應升息趨勢將增加房貸負擔，立法院財委會上個月曾決議，要求八大公股銀行辦理的青年安心成家購屋優惠貸款，須在一個月內增加提供固定利率商品，供消費者選擇。

財政部指示土銀協調台銀等銀行研商後，日前拍板定案，並發函給八家公股銀行，推出新的房貸商品，由民眾選擇。

台銀、土銀、合庫、台企銀、一銀、華銀、彰銀及兆豐銀等八家公股銀行，已陸續收到財政部的公文。行庫主管昨（9）日表示，從16日（周一）開始，八家公股銀行就會推出這種混合型的固定利率房貸商品。

財政部去年宣布，由八家公股銀行辦理「青年安心成家購屋優惠貸款」，只要年齡在20到45歲，本人和配偶名下沒有房子，都可向八大公股銀行提出申請，貸款年限長達30年，貸款成數最高八成、每人額度上限500萬元。

利率則採機動計息方式，前兩年依中華郵政2年期定儲機動利率加碼0.345個百分點，目前是1.64%；第三年起依中華郵政2年期定儲機動利率加碼0.645個百分點，目前是1.94%。

從16日起新增的混合型固定利率，計算方式則是，第一年及第二年均採固定利率，目前分別訂為1.82%及1.92%，第三年起則回到上述機動利率方式計算，目前是1.94%。

【2011/05/10 經濟日報】

新北市土增稅 豐收

【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】2011.05.10

新北市稅收開紅盤，累計100年1至4月的稅捐實徵淨額達129億餘元，較上年同期增加逾5億元，稅收增幅4.4%。其中，以土地增值稅收累計實徵約57億元，達預算目標47%，表現最為亮眼。

新北市政府稅捐稽徵處昨（9）日公布最新稅收概況，100年度新北市稅收預算數為420.13億元，1至4月實徵淨額為129.39億元，達成全年度預算數30.8%；與99年同期實徵淨額123.96億元相較，增加5.43億元，稅收實徵成長4.4%。

新北市稅捐處分析，前四個月稅收成長將近5%，主要是受國內景氣、經濟持續穩定成長與房地產交易活絡等影響。

其中，與房地產景氣直接相關的土地增值稅，新北市統計，1到4月的實徵淨額為56.73億元，已達預算數的46.62%。

【2011/05/10 經濟日報】

新北市Q1地價均漲5% 新板特區新屋創高價

更新日期:2011/05/10 04:11

〔自由時報記者徐義平／台北報導〕新北市地政局發布第一季地價動態，各區地價上漲幅度均超過5%，房價呈現價漲量穩，其中板橋新板特區內的新成屋價格出現每坪近70萬元的成交案例，是歷年統計的新高成交單價。

根據新北市地政局地價資訊顯示，1月時，位縣民大道二段上，新站路、漢生東路間，特定專用區的新成屋個案，近期陸續進行登記，每坪價格66~70萬元，其中70萬元的成交單價是歷年調查統計的新高，有一戶成交總價更高達8050萬元。

地價部分，新北市政府地政局表示，各區地價皆呈上漲或持平趨勢，其中以新莊、中永和、新店、泰山、板橋、三重及蘆洲等區域，地價上漲情形最為顯著，成長幅度皆超過5%。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，新板價格暴漲除因為區域利多不斷，加上新案齊發，連帶拉抬周邊房價，吸引大量投資買盤，讓價格倍翻，因此，受奢侈稅衝擊也更大，目前市場上幾乎已經不見短期投資客蹤跡。不過建商仍未有讓價動作，加上利率處於低檔，短期內價格難有大幅下修。

忠孝商圈租金最高漲47％

更新日期:2011/05/10 04:11

〔自由時報記者簡明葳／台北報導〕「怎麼又換了新的經營者！」這是大台北地區近幾年常見的店面市況，隨著店面價格屢創新高，新屋主高價接手，只好漲租維持投報率。這種情形，也讓租客面臨龐大財務壓力，感歎「生意真難做。」

商仲業者說，近年來房地產投資風盛，除了住宅價格炒得天高，不少大咖投資客也轉入金額龐大、轉手就能賺百萬、千萬元的店面市場，價格也隨著交易頻繁翻高。而店面價格水漲船高，新屋主調漲租金以維持獲利，就會不斷汰換租客。

房仲業者觀察，這種情形以店面價格最高的忠孝SOGO、忠孝敦化商圈最為顯著，目前忠孝東路四段上店面成交價每坪五百萬元起跳，以忠孝東路四段七十五號的東京著衣現址為例，前身是米蘭站精品店，之前承租的店家，開業時間平均不及兩年。

根據永慶店面事業部統計，目前該區租金行情每月每坪八千至二．二萬元，相較三年前七千至一．五萬元，漲幅十四至四十七％。該商圈若是三米寬以上的店面，租金更動輒數十萬元起，另有多間月租逾百萬元的店面，則多由高單價精品業、連鎖服飾業或3C零售業承租。

師大附中明星學區宅有錢買不到

更新日期:2011/05/10 02:48 王莫昀／台北報導

中國時報【王莫昀／台北報導】

受少子化趨勢的影響，不少學校因為招生不足，面臨減班的命運，不過卻有許多「明星學校」，人氣超夯，吸引家長們透過租購方式，就是要讓孩子擠進就讀，HouseFun新聞中心經理李建興指出，據台北市教育局公布99學年度的22所公立滿額國中來看，興雅國中、敦化國中、中崙高中(國中部)等學區，套房行情每坪至少75萬起跳，師大附中(國中部)由於設籍範圍僅限二個里，有錢還未必買得到設籍宅，堪稱「最難擠」學區。

東森房屋最近針對500位媽媽進行問卷調查，有六成母親表示，願為孩子學區與就業特別置產。不過，想擠進台北巿明星學區並不容易，李建興指出，以市場上因應設籍的10坪學區套房計算，想要擠進天母國中及陽明高中(國中部)，家長起碼要2.18年不吃不喝才能夠買得起，要進興雅國中難度更高，望子成龍的家長們，可得勒緊褲袋長達5.21年。

觀察這22所滿額學校，信義區興雅國中周邊的學區套房行情，每坪至少75萬起跳，而松山區的敦化國中及中崙高中(國中部)以每坪約85萬的高價，榮登最貴氣學校。

中正國中及金華國中向來是家長心目中的模範生，成交行情落在每坪80至95萬之間，想買進師大附中(國中部)的學區宅，套房價碼也從75萬起跳，由於設籍範圍僅限二個里，要擠進不容易。

在每坪均價及租金行情不動的前提下，購買10坪的學區套房，投資文山區景美國中最划算，只需24.3年即回本，是北市明星學區宅少見3字頭起跳的產品，輕濟實惠，家長負擔相對輕鬆，其次是大安區的龍門國中，回本時間得再延長2.21年；而投資痛苦指數最高的莫過於松山區中崙高中(國中部)，等待回本時間長達39.35年。

蔡明興：奢侈稅無用不如升息

更新日期:2011/05/09 23:01

（中央社記者田裕斌台北9日電）富邦金控副董事長、富邦人壽董事長蔡明興今天指出，奢侈稅不但名字不好聽，還一點用都沒有。高房價主因是低利環境，政府課奢侈稅不如提高利率，較能立竿見影。

蔡明興還說，新台幣匯率年底之前應該會升破28元兌1美元大關，由於幣值是一個國家國力的象徵，若不升值，反而會降低國民的購買力。

為了因應非美元貨幣的走升趨勢，蔡明興表示，富邦人壽海外投資的美元比重將自90%降至80%，並希望能建立人民幣資產，目前短線則投資巴西、印尼國債，做為資金的避風港。

對於台灣的高房價讓小老百姓怨聲載道，蔡明興認為，除了炒短線的投機客外，由於遺贈稅降至10%，吸引許多台商回台置產，房子都是要留給下一代的，不會在1、2年內就賣，因此奢侈稅根本課不到，頂多修理到投機客，若要抑制高房價，升息才能對症下藥。

蔡明興也指出，富邦人壽在初年度保費（FYP）正拉近與龍頭國泰人壽的距離，登陸的南京紫金人壽也預計可在今年取得執照，可望3至5年就可獲利。至於金控下台北富邦銀行也確定捨棄之前取道更緊密經貿關係安排（CEPA），改走兩岸經濟協議（ECFA）通道。

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奢侈稅打不到 豪宅大案預售完銷

【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】2011.05.09

奢侈稅實施在即，「小咖」投資客狂逃命，「大咖」的置產客卻仍持續買進，使得A級豪宅市場表現平穩。據了解，近期台北市最指標的大案「天母御莊」已悄悄預售完畢、準備動工，每坪成交價接近200萬元，創下天母區域價位新高。

此外，新成屋市場中的豪宅指標案、信義計畫區的「皇翔F4」，近來也陸續交屋，每坪成交價站上200萬元，據過戶資料顯示，「皇翔F4」已有四位買家、共買下五戶，其中震旦國際一買就是兩戶，而且搬出現金、並未貸款。

市場分析，房市即便因奢侈稅而烏雲罩頂，但在地段上具有不可取代性的A級豪宅，仍有買方持續搶進，價格也不斷墊高，每坪200萬元的價格，已成台北市A級豪宅的門檻價。

上個周末天氣頗佳，多數房仲店頭都急call客戶看屋，主打的物件全是投資客拋售而出的房屋，大台北街頭隨處可見房仲經紀人與看屋客，部分簽一般委售合約的物件，還出現同時有好幾家房仲帶看的情況。

房仲業者多透露，目前的看屋客多想好好殺價一番，使得成交狀況仍低迷。為搶在6月1日奢侈稅上路前賣屋，不少投資客都向房仲業者反映已有壓力，預期本周將是「瘋狂call客周」，交易者在5月15日前完成交易，才能趕在6月初完成相關手續，因此房價是否能因而鬆動，本周將是觀察指標。

業內人士分析，「天母御莊」為中租企業團在天母的代表作、「天母一莊」的二期，位於天母公園旁，地點絕佳，近1,000坪基地只規劃十戶莊園式住宅，頗具吸引力，價格因此更勝於去年底的另一指標案「國泰天母」，農曆年後開賣，雖遇奢侈稅衝擊，仍成功完銷。

至於「皇翔F4」今年初甫完工，是信義計畫區今年唯一的新推個案，每坪開價200多萬元，目前已有五戶過戶，買方除震旦國際之外，還有陳姓、葉姓的神祕富豪。此外，市場也有傳言指出，宏仁集團總裁、台塑集團已故創辦人王永慶之子王文洋，也買下三戶「皇翔F4」，惟目前過戶資料中，王文洋尚未名列其中。

【2011/05/09 經濟日報】

北市A級豪宅 成交量穩

【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】2011.05.09

不怕奢侈稅，台北市A級豪宅近日成交狀況仍穩，法人指出，包括太子、冠德、中工、皇翔等個股，因掌握A級豪宅案源，未來業績成長可期。

太子在台北市信義計畫區的豪宅案「台北信義」，預售已近乎完銷，目前正在興建，依照完工比例法入帳，是今年主要的業績來源。太子透露，公司擁有「台北信義」保留戶共四戶，都在頂樓，未來擬銷售，每坪開價至少250萬元。

至於冠德在信義計畫區的興雅段也有土地，共1,612坪，冠德指出，這筆土地預計本月底或下月初取得建照，之後開始興建，採先建後售模式，推案時機應會在後年底。

冠德興雅案的基地，就位於該公司過往的代表作「冠德遠見」對面，也就是松德路上，雖然這筆土地共分為三個地號、為三塊地，但因彼此緊鄰，為求大面積基地以張顯建案氣勢，冠德將一起開發，總銷金額逾180億元。

【2011/05/09 經濟日報】

避奢侈稅 以租代售風行

更新日期:2011/05/07 02:45 記者蔡惠芳／台北報導

工商時報【記者蔡惠芳／台北報導】

最近房市出現一波投資客「以租代售」、「轉售為租」的需求，以求避開被課以奢侈稅高稅侵蝕獲利，鄉林建設集團董事長賴正鎰表示，預期預估在5月中過後，短線供給趨於鎖碼、變少，6月奢侈稅上路後，中長線房價可望趨於穩定。

賴正鎰表示，5月中旬後，奢侈稅將對房市帶來正面影響，因為房市將出現「供給鎖碼」現象，目前是投資客、法拍屋和中古屋業者，最後出場的時機點，因為市場上可選擇的案件增多，且又受限於奢侈稅6月1日實施的時間壓力，價格浮動變化大。

但過了5月中旬，來不及在6月1日前過戶的建案，勢必會增加10至15％的稅金。未來這些房子在奢侈稅上路後，陸續會退出市場，改採「以租代售」，或調高售價，甚至會出現中古屋價錢直逼新成屋，在供給面將減少下，房價將不易下跌。

鄉林不動產研究室表示，預估2年內房屋交易量保守估計達60餘萬戶，以投資客2成計，目前全台持有未滿2年房子，逾12萬餘戶，未滿1年的也有6萬餘戶。

鄉林不動產研究室分析，今年第1季全台灣建物登記買賣棟數，光是3月份就高達3萬9,328棟，比去年同期3萬4,880棟高出12.8％，較去年首季也高出9.7％。其中，五都當中以台中、台南、高雄的買氣最強勁，較去年同期增加2成多，顯見中南部仍存有實質購屋需求。

投資客最多的台北市和新北市，從今年3月份的買賣成交棟數發現，台北市從去年5,745棟，減少到今年的5,537棟，減幅約3.6％，新北市則從去年的9,505棟到今年的9,330棟，減少約1.8％。顯示台北市、新北市雖受到影響，但並不明顯。

首購族利息補貼周四拍板

更新日期:2011/05/09 03:10 記者呂雪彗／台北報導

工商時報【記者呂雪彗／台北報導】

行政院的健全房市多元優惠措施方案，預計周四（12日）拍板，6月1日併同奢侈稅上路。據悉，政策利息補貼是否併同貸款本金延長30年，政院內部喬不攏，目前研議方向包括分階式利息補貼等3種腹案。

至於公股行庫提供青年首購政策性貸款無額度上限，官員表示，2,000億元青年首購低利貸款額度才貸出400多億元，仍有1,500餘億元空間，若要再增加額度，公股行庫支應沒有問題，政院也希望金管會協調民營銀行參與。

上周五行政院副院長召開跨部會議，研商奢侈稅配套的「健全房市多元優惠方案」，據悉，會中針對青年安心成家方案的利息補貼政策，是否併同本金延長為30年，有不同意見，內政部今天將估算更精確數字向政院提報。

政院高層彙整的青年安心多元優惠措施，取消青年安心成家方案及整合型住宅補貼方案的戶數上限，且青年首購與青年安心成家或整合型住宅補貼可搭配使用，有意要求內政部將利息補貼併同本金一併延長為30年，如此內政部住宅基金可能要多支出20餘億元。

據悉，行政院上周五會議中討論利息補貼3方案，包括第21-30年與前18年（因前2年零利率）採相同低利補貼方式；僅本金展延30年，利息補貼不展延；利息補貼採分階式，前20年一種計算方式，後10年採另一種利息補貼方式。

相關人士表示，去年將青年安心成家方案等住宅政策預算由16億元調高至今年4億元，明年租金擬從3,600元加碼調高為4,600元，由於僅補貼2年，均經詳細估算財政負擔，多元優惠方案若要將購屋利息補貼延長至30年，對內政部住宅基金形成沈重負擔。

房屋稅變貴無關奢侈稅

更新日期:2011/05/08 12:19

（中央社記者馮昭台北 8日電）有殼族通常認為，房子越老，房屋稅越便宜，但這並非定律，有時今年的房屋稅會比去年貴；住宅改營業用、增建、違建、夾層屋、圍用騎樓等，都是造成房屋稅增加的主要原因。

部分民眾收到今年的房屋稅單，看到要繳的稅竟然比去年多，以為是政府即將開徵「特種貨物及勞務稅」(奢侈稅)造成的，紛紛打電話到稅捐稽徵處。

財政部賦稅署澄清，今年的房屋稅如果增加，與奢侈稅完全無關，房屋稅是地方稅，地方稅捐稽徵機關每年都會根據實際情況認定課稅。

根據新北市政府稅捐稽徵處彙整的經驗，造成房屋稅額變動，常見有4種情形：

一是房屋使用情形變更。例如原為住家用的房屋因設籍營業，稅捐稽徵處會將住家用稅率變更為最高的營業用稅率，同一年度不同稅率是按月分別課徵。

另一常見情況是房屋增建、改建或騎樓圍用，其中也包括違建，由於增加了房屋使用空間，應併入房屋計算面積課稅。

新北市政府稅捐稽徵處處長許慈美說明，民眾常在房屋頂樓、1樓前後搭蓋建物；或將原有陽台外圍加建牆壁；或房屋內增建夾層，以增加房屋使用空間，依法都要核課房屋稅。

稅捐稽徵處提醒，在房屋建造完成或增建、改建完成之日起30天內，房屋所有人應主動向地方稅稽徵機關申報，否則一旦被查獲，除了要補稅，還會被罰。

去年剛買新成屋的屋主，也會發現今年的房屋稅增加，不過這是課稅月數不同造成的誤會。因為房屋稅是按月課徵，在去年年中買新建房屋，新建房屋的起課月數不足12個月，稅額自然比較低；今年收到的稅單，課稅月數為12個月，稅額也等額增加。

房屋稅高低還與「地段率」有關，不動產評價委員會評定房屋地段率是根據房屋所在地的商業交通情形、房屋供給需求、不含地價的房屋買賣價格變動情形而調整。當街道地段率增減，房屋稅就會跟著上下變動。

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