港炒樓團在台複製CEPA經驗           更新日期:2010/12/12 04:11  

記者林美芬／特稿    自由時報

香港與中國在二○○四年元旦正式實施ＣＥＰＡ，之後六年，房價上揚逾六成，頂級豪宅及精品商店漲幅超過一倍；台灣與中國簽訂ＥＣＦＡ後，港人想到台灣複製這個甜頭，香港炒樓軍團正悄悄化整為零進入台灣。

香港與台灣都是地小人稠、土地資源有限、資訊發達、資金移動容易且快速，尤其ＣＥＰＡ與ＥＣＦＡ的架構及內容幾乎是翻版，更讓不少人想要從ＣＥＰＡ經驗來複製ＥＣＦＡ的效應，能否如願還不知道，但港資確實已逐步登台，更有部分中資經香港轉進台灣，成為廣義的港資。

根據地產調查，香港房地產在九八年上半年達到高峰後開始下滑，至○三年ＳＡＲＳ時陷入谷底，跌幅達六成，之後緩步上揚；自○四年ＣＥＰＡ上路，中港零關稅及開放中國遊客到香港自由行，房價快速反彈，到○七年又上揚了六十％，幾乎回到九七年主權移交前的榮景。

在全球金融危機後，緊盯美元的港幣也陷入貨幣危機；港人本來最愛往上海、北京等中國城市炒樓，偏偏中國加劇打房，加上這些地區房價已有泡沫危機，部分港人因此轉進台灣。

台灣頂級豪宅目前的平均價格一坪一百萬至一五○萬元，未來持續看漲大約是二百萬至二五○萬元上下，跟香港一坪上千萬元或是均價約四百萬元的價格相比，都算是廉價；若以ＣＥＰＡ經驗的上揚幅度來看，未來六年間很可能有一倍以上的漲幅。

但台灣能不能複製ＣＥＰＡ經驗，一些學者如政大教授張金鶚持比較悲觀的立場，他指出，○三年是香港房地產的谷底，○四年開始的ＣＥＰＡ正好接上谷底翻升的機會，而台灣是從○三年一路上揚走了六年多頭，ＥＣＦＡ能否接續榮景，其實有危機存在，台港的經濟條件並不相同。

最近香港正面臨房產泡沫危機，港府已多次提出警告，台灣同樣注意到房價飆高的問題，只是台灣政府對抑制房價及泡沫危機的處理，顯然並不積極，且政策搖擺不定，更造就中資及港資來台的機會。

＜北市＞打房無效房價上演噴出行情      更新日期:2010/12/13 04:11  

記者黃宣弼／專題報導

受到熱錢充斥、通膨壓力及兩岸簽訂ECFA的影響，台北市預售屋價格，上演噴出行情。根據住展雜誌統計，今年北市平均房價正式站上7字頭，來到每坪70.5萬元的歷史新高。而在各行政區中，還有8個行政區，出現再創區域天價的推案。

例如勤美樸真、元大柏悅、文華苑、台北信義等，每坪都接近200萬元。而成屋大樓如宏盛帝寶、信義富邦、御之苑等都叫價到每坪250萬元；信義之星、輕井澤、代官山等衝向每坪220萬元，一再刷新歷史價位。而即將推案的皇翔F4正在醞釀到每坪300萬元的新天價。

住展雜誌研發長倪子仁表示，今年雖面臨打房政策及金融機構選擇性信用管制的利空衝擊，但房價卻飆升到每坪70.5萬元的歷史新高，短短2年漲了17.6%；漲幅前3名分別是信義區的40.8%、松山區的39.2%及大安區的39.1%，主因這3區正是市中心的第1環，凸顯出的是精華區房價高的抗跌性與強勁的補漲力道。在素地稀有、土地整合不易及都更進度緩慢下，出現補漲的大行情。尤其大安區的平均房價更衝上每坪115.2萬元的歷史高點，信義區也直追在後，每坪房價為95.1萬元，有松山機場利多的松山區，表現也愈來愈強勢，房價上看9字頭，來到每坪87萬元。

北市其他行政區的房價同樣出現再創天價的推案，共有8個行政區內都有個案刷新區域行情。其中內湖區才由位於五期重劃區的「遠雄米蘭苑」，在年中創下每坪110萬元的天價。但在年底就被位於新AIT特區的「基泰御峰」，以每坪110-130萬元的行情超過，同時宣告內湖區豪宅價格已正式站上3位數。

位於士林區天母的「國泰天母」，周邊本來就是豪宅的聚集之地，加上建商口碑，儘管開出每坪150萬元的新天價，短短兩週就宣告銷售一空。位於徐州路上的「徐州一○」，開出每坪146萬元的行情，創中正區新房價；至於老舊市區的大同與萬華兩區，分別有「皇翔玉璽」以及「天鑽」，創下區域新高，主因新建案不多，故一旦有新案推出，就很容易受區域客的支持，價格不斷墊高。

信義代銷協理何胤諭表示，今年台灣的經濟環境因為熱錢充斥、台幣升值、通膨等多重因素，讓大批資金流進房地產市場，讓需求面獲得支撐。而另一方面，建商取得土地不易，供給不足，推案心態惜售，才會造就了台北市一案還比一案高的高房價現象。未來邁入後ECFA時代，兩岸經濟關係將更密切，預料台北市將成為與香港、首爾、上海、北京等大都會房價較勁、較價的指標區域。

＜新北市＞房價飆漲漲幅超過北市       更新日期:2010/12/13 04:11  

記者簡明葳／專題報導

台北縣升格為新北市，慶祝行情之一就是房價快速拉升。新板特區房價開價90多萬元1坪，新莊副都心即將衝出每坪60萬元，而中古屋平均房價漲幅1年半更達到75%，成為全台最劇烈的房價暴衝區。

根據永慶房仲集團統計，98年7月，新北市中古屋平均行情16萬元、11月為19.5萬元，今年11月漲至28.1萬元，較去年同期漲幅44%，1年半以來，房價漲幅高達75%。相較台北市年漲幅25%，新北市漲幅大幅超越台北市。

有巢氏北區發言人劉炳耀表示，雙北市房價差距大，間接帶動新北市買氣。由於建商推案價格不斷往上疊，屋主開價水漲船高，助漲房價，買氣強勁。

新北市主要以自住客、換屋族為主，金融海嘯期間蓋的房子，正好在這波景氣復甦與升格效應時消化。新北市今年以蘆洲、新莊、三重、林口、三峽交易量較大，剛好也是建商推案的熱區。

海悅廣告總經理曾俊盛表示，房價從核心區往外漲，近幾年台北市房價漲翻天，新北市房價基期低，漲幅自然驚人。從去年景氣融冰後，近幾年新北市因為台北市外移的購屋需求量增而急漲。台北市新屋破百萬，新北市部分區域年初都還有1字頭行情。隨著購屋量增，房價才逐漸往上攀升，現在要找到1字頭的新屋行情，已經大幅縮減區域。

業者分析，由於新北市部分區域基地整齊、建築外觀新穎，捷運陸續通車後，最受自住客青睞。今年漲最兇的區域，非新莊莫屬，新莊喊上50-60萬元，房價直追新店，主要是重大建設快速到位引爆威力。

至於板橋新板特區喊出90萬元行情，房價直追台北市。原本最容易入手的1字頭房價區，像林口、三峽今年也從1字頭往上漲至2字頭，快速補漲。而捷運開通為三重、蘆洲帶來的人潮，也成了下半年房市的支撐力道，順利消化當地餘屋。

曾俊盛認為，明年房市明朗樂觀，不少大建案因為選舉或其他因素延後推出，開春將會爆大量。明年持續看好新莊、板橋，至於三峽最熱的北大特區幾乎沒有基地，房市將量穩價微漲；至於林口多案齊發，有機場捷運、三環三線等重大議題，應該會是新莊以外的第二戰區。

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2010年12月7日星期二 

五都升格 房市行情更有格？ 991207

2010年底台灣將進入所謂五都的時代，雖然這表面上只是行政區劃的重新組合及行政層級的提升，但事實上也是地理空間的擴大及資源的重分配，因此對於需要地理空間舞台及資源投入的房地產市場一定會產生一些影響，所以值得進一步深入的探討與分析。

姑且拋開小小的台灣卻有五都有沒有必要的議題，在十一月二十七日五都大選後都已經成為事實，台灣將進入一個全新的五都時代，政治人物期待五都之後，可以有一個更大的揮灑舞台，台灣也可以從此「轉骨」登大人。但對小老百姓而言，期待的只是一個更好的居住環境及生活品質，要求的是可以「安居樂業」，要「安居樂業」就跟房地產市場有密不可分的關係，五都升格後，這些地方的房地產是不是跟著受惠？房價是不是有更大的支撐力道呢?

縣市升格好處多多


就一般人的認知，縣市升格為直轄市，第一個看到的好處是中央統籌分配款及補助款變多了，因此不管是連任或是新任的直轄市市長，就會有更多的資金投入地方的軟硬體建設，提升市民的相關社會福利，這也正是為什麼各縣市都想搶著升格的主要原因，因為大家都知道升格不一定會當一等公民，但可以確定的是不用再當二等公民了。

根據瞭解，為了配合五都改制，在「財政收支劃分法」修法不及的情況下，2011年統籌稅款分配比率改為直轄市61%、縣市24%及鄉鎮9%，五都分配金額仍以台北市322.59億元最多，其次依序是新北市226.21億元、大高雄215.89億元、大台中177.75億元、大台南148.35億元。

其次，可以減少行政層級，就像台北市、高雄市一樣，其他三個升格的直轄市，鄉鎮市行政區劃都改為區，原來鄉鎮市民代表會、鄉鎮市長及代表都會跟著裁撤，除了直接可見這些組織及人事費用的節省之外，每四年一次的鄉鎮市民代表選舉費用也都省下來了，這些經費當然可以拿來做更多的建設。

只是，升格後的政府人員編制並不會減少，反而會因是直轄市的規格，而須大幅擴增員額編制，以升格後的新北市為例，公務員的數量將由目前編制的四千人左右，大舉擴增到一萬五千人之多，這對房市來說，當然是增加一大批有力的購屋生力軍，但是這些增加的公務員人事成本可能也不會少於鄉鎮市代等裁撤省下的費用！

其三，升格可提升都會區的競爭力，像台中、台南及高雄，合併後土地面積都達二~三千平方公里，人口數也達到187~277萬人的水準，是比較可以算得上是一個國際都會區的規模，加上區域資源的整合，如海陸空交通、工商農等整體規劃及配置，更可大大提升這些都會區的競爭力。由此也可見，台北市與新北市實有盡快合併整合的必要。

最後，也是最重要的，因為縣市合併升格，很多原本分屬縣、市的都市建設可能會因行政區的阻隔而無法全盤考量，像是之前高雄的水災，如果能夠整體思考大高雄的治水防洪問題，可能就不會有「水是從高雄縣淹過來」的說法出來，民眾的生命財產也比較有保障，對房地產市場是絕對有正面的助益，因為房市最怕「泡湯」，只要水患不斷，房市一定是慘兮兮，以前的汐止就是個最好的例子。

升格讓房市更有格？

就這次五都選後的房市來看，雖然升格好處多多，但哪些地方會受惠呢？真的是因升格的關係嗎？恐怕就得因地制宜來個別瞧一瞧了。

台北市升格助力小 兩岸開展關係大

就台北市而言，本來就是直轄市又是首都的地位，升格對她來說絕不是房市的加分題，反而可能會是個減分題，因為台北市房價居高不下，加上大台北捷運路網越來越完整，升格後的新北市可能會吸走更多的台北市民，這會是房市需求的減弱。

不過隨著後ECFA（海峽兩岸經濟合作架構協定）時代的來臨，兩岸關係的越來越緊密，受惠最大的地方還是首推台北市，最近不論是商辦、商場、店面還是豪宅產品都還是市場資金競逐的標的，即使有央行的「打房」措施，台北市這些不動產還是屢創新高成交紀錄，充分顯示台北市雖有本土在地客源地流失，但在兩岸開展的和平紅利氛圍下，國際性買盤正源源不斷的注入這個市場，整體市場還是呈現欲小不易的格局。

只是拉回五都升格的議題，這次台北市與台北縣沒有合併升格是政府為德不卒的地方，因為台北市面積只有271平方公里，與其他四都都是二千平方公里以上，或是國際上大都會比較起來，幅員都太小了，根本不像是個大都會，若是可以早日與新北市合併，那才有一個大台北都的架勢與規模！

新北市捷運、重劃區點土成金

台北縣長期以來都是台北市的衛星城市，當然升格後新北市這樣的角色還是改變不了，升格後新北市有更多的資源及建設可以直追台北市，加上新北市腹地大、面積廣，可塑性高，因此可接收吸納更多北市及中南部過來的客源，因此未來具有廣大腹地及交通建設到位的地方，都將是升格的受惠地區，像是這幾年已經炒得熱鬧非凡的淡水、林口、三峽、新莊副都心等地，都會因為交通建設的更到位，而有另一番景象，新北市長候選人提出的捷運「三環三線」經過之處，房市也將因此點土成金，特別是房價長期偏低的安坑、樹林、鶯歌、淡海、下新莊等地，房價長期值得期待。


大台中市、大高雄市強者恆強 弱者看建設及就業機會

合併後的大台中及大高雄都會條件及都會發展都比較類似，都是有山有水，擁有海陸空的優越交通條件，升格前都市發展強弱之勢分明，台中強勢區集中在七期、綠園道、美術館、中科金磚四區，高雄則是愛河、文化中心、美術館等地最強，其他地區房市都是長年無法翻身，房價長期低迷不振。

升格後，這樣的態勢短期內還是很難改變，而且可能是強者恆強，很多人期望合併後的縣級區塊可以鹹魚翻身，從此房價一飛衝天，這種期待可能不是很實在，因為如果沒有更多實質的建設利多或是創造更多的就業機會，台中縣及高雄縣明年可能只是門牌換了，其他都還是一樣沒改變！所幸台中及高雄都一樣擁有海陸空的交通優勢，只要中央能拉一把，地方首長也能順勢搭上大三通及ECFA的順風車，對地方經濟一定會大大提振，房市發展也可望從上述強勢區擴及到更大更遠的區塊。

大台南市在地市場、尷尬地位 房市翻身難

台南地區雖然是台灣最早開發的地方，但是隨著北中南三大都會區的成型，台南早就被邊緣化，長期以來房市都是以在地需求為主，市場儘管還不至於是一灘死水，但多年來也是平靜無波，即使有台南科學園區的設立引進一些外來人口，但還是杯水車薪，對整體房市起不了太大激勵作用，合併升格後是不是會有所改變？

在五都當中，台南都的人口數最少，都市化的面積也遠不及鄉村地區所佔的面積，何況其前有台中都，後有高雄都，都是比她還強勢的都會區，更別提北二都了，如何在其他四都的競爭下勝出，確實是比較困難的。有學者建議，台南都因有豐富的歷史古蹟及遺產，應該仿效日本京都走歷史旅遊觀光路線，走一條不一樣的路子，這也許可以當作台南都的都市發展方向之一，但是歷史觀光路線的最大缺點是，為保存歷史樣貌，會更加限制當地房市的發展，越難擺脫在地市場的宿命！

根據房仲業者最近一份購屋調查顯示，年底五都升格改制後，超過六成的民眾看好新北市的的房價增值潛力，大幅領先台北市的17%、台中市的13%以及高雄市、台南市的8%和4%，這樣的調查結果或許已經某種程度反映了五都未來房市發展的命運。

小小的台灣有五都，或許不會是世界紀錄，但要五都都能走出自己的特色，展現出自我的格局，確實是件不容易的事，恐怕得假以時日才能見真章，特別是期待要因升格讓各都區內房市都動起來，恐怕更是不容易，除非政府目前的開放政策可以持續，內資外資近悅遠來，重大都市建設都能如期如質完成，讓台灣經濟可以再度起飛，人均所得真能達到馬英九承諾的三萬美金的水準，到時不要說是五都啦，台灣其他各縣市房市也都可跟著雞犬升天！

資料來源：中信房屋總部

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