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全台第一份當季即時房市資訊 <2011中信房屋宅指數第一季報告>
購屋意願短期下滑七成民眾仍覺今年房市價量持平、增長
自住客買氣不散伺機進場 Q2交易量將見止跌回升
100.03.29
自2/25財政部提出特種貨物及勞務稅條例(俗稱奢侈稅)草案後，房市急凍成交量萎縮，並有學者及業者喊出房價將下修至2008年水準或屋主拋售潮、房仲關店潮等震驚市場之言論。奢侈稅確實對於近期房市投下一枚震撼彈，但是這枚震撼彈的威力究竟會擴散到甚麼樣的範圍及深度？只有回歸市場才能找到答案。
奢侈稅、物價高漲經濟感受與購屋意願雙雙下跌
中信房屋市場研究中心發表2011年第一季購屋意向與宅指數調查報告，本季受到物價明顯飆漲及房價持續攀高的雙重影響下，經濟感受綜合指數及購物意願綜合指數雙雙下跌，分別下滑2.28及3.2；物件需求綜合指數則上升3.53。中信房屋董事長鄭余正全表示，本季隨著金價再破新高，油價因產油國的政治動盪因素充滿不確定因素，各國貨幣競貶，使得民眾的經濟信心感受層面受到通貨膨脹的壓力，反映在本季兩大調查指數的下滑走勢。物件綜合需求指數的上升，則表示在奢侈稅議題後有意購屋的消費者對於物件的整體需求，因自住、長期持有的考量，除了堅守坪數基本需求外，臨近消費生活圈及停車位等條件愈顯重要。
打房影響「量」大於「價」 「恐通膨」更甚於「奢侈稅」影響
在政府各部會連袂打房的連番作用之下，中信房屋董事長鄭余正全指出，受去年第三季及中國大陸的打房經驗影響，民眾認為政府打房會造成房價下滑者，約29.3%，但認為交易量會因此萎縮的民眾則高達43.1%(附表一)，顯示民眾認為因打房造成的房市變化是”量大於價”。但若以蠢蠢欲動的通膨問題加以比較，將發現比起打房，民眾更擔心通膨，鄭余正全表示，有49.5%的民眾將會因為物價上漲的因素暫停或停止購屋計畫，37.6%的民眾會調升或調降購屋預算，僅有12.9%的民眾不會被物價引發的通膨問題所影響。
降價期望值≠看壞房價 議價空間無顯著放大的理性看待－買氣未散的主因
儘管房價與物價為本季消費者最不滿的經濟滿意度指數，其中更以大台北地區民眾對房價滿意度跌幅最深，中信房屋解讀數據發現該區在近年房價飛漲的條件下，消費者對於降價的期待也是最高。
中信房屋鄭余正全進一步說明，雖然民眾在心理層面上對於房價有著不少的降價期望，然在奢侈稅議題?出後的兩周，面對”今年房價走勢”的調查（附表二)，僅有18.1%的消費者認為今年房價會衰退，38.2%認為持平，表示將成長或創高峰的民眾更有34.6%或9.1%，顯見其理性與感性的差距。至於交易量體的部分，也僅有23.4%看衰，46%的民眾認為持平，其中認為交易量將成長或創高峰者，分別佔28.6%及2.1%。
再者，中信房屋以同份調查中的主要縣市”購屋意願”及”議價空間”調查結果相互驗證發現，台北市民眾購屋意願在本季逆勢攀升，由12.27%上升至14.14%，相較於其他直轄市較具有危機入市的搶進準備。而”議價空間”亦未與”降價期望”同步放大，鄭余正全說明本季總體的議價空間未見明顯放大，僅有台北市民眾對於議價空間達八折的部份微幅的增加一點。
因此，中信房屋董事長鄭余正全認為，”買氣未散”解釋了大台北以外地區房市交易量快速在三月第三周後回溫、新北市自住客陸續出籠看屋的主因。而台北市則在財力豐厚的賣方市場中，買方有意等待的氣氛中持續放冷。
本季購屋意願百分比微跌4.12% 女性意願與市場成交量連動
由於本季出現奢侈稅重大議題的影響，購屋意願確有下滑，中信房屋鄭余正全表示，第一季受訪民眾在短期內有購屋計畫的比例(附表三)雖由去年第四季的57.12%，微幅下滑至53%，然仍高於去年Q3的51.97%及09年Q2的50.37%。其中有一項有趣的發現則為，對照宅指數每季調查及中信房屋成交件數發現，女性購屋意願與交易量體有連動性的相應變化，再之驗證女性在消費市場的決策角色的重要性。
Q2預期升息半碼交易量可見回升
對於第二季房市變化的預測，中信房屋指出，3/31將登場的央行理監事會預料因應通貨膨脹的問題將持續升息；而原本預定在月底通過立院三讀的奢侈稅草案，於本周舉辦公聽會後，預計在4/6完成財政委員會的審查，屆時將可順利逕行二、三讀。
但在此之前，中信房屋鄭余董事長補充，購屋民眾對降價空間的期望值左右了市場觀望的氛圍，初步來看對桃竹苗以南的影響相對較小，北市在賣方資金不缺的冷處理下需要時間來驗證買方的態度，新北市則已有自住客陸續進場等待好價格下手的態勢。四月份隨著奢侈稅將定案，將可確定賣方立場是房價不動或是議價鬆動的態勢，隨之購屋民眾將逐步回流，預料在7/1奢侈稅上路前交易量應可回升。
資料來源：中信總部
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