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新莊副都心兩土地打房效應得標價下滑

更新日期:2011/03/26 05:55 張家嘯

新莊副都心商業區土地標售結果今(25)日出爐，兩塊土地總計6,902坪，結果都由遠雄集團標下，總計122億8千萬元。其中地號281、440的土地，由遠雄建設以每坪183萬元標得；地號407、452、453土地，則由遠雄人壽以每坪173萬元取得。房仲業者認為，比起先前每坪200萬元以上的得標價格，近期一連串的查稅、奢侈稅等議題，的確對於市場產生降溫效應。

　　政府對房市投資客下重手，祭出奢侈稅打擊短期買賣的投機行為，導致房市開始出現觀望的現象，交易瞬間降溫，法拍市場也急凍，不是停拍就是流標，連信義計畫區「最貴的菜園」D1指標案也宣告因「拍賣無實益」而停標，因此新莊副都心標售是否受到影響，格外引發關注。

　　據瞭解，此次除了得標的遠雄集團外，以公司名義投標尚有華固建設、廣春成建設、太子建設、宏普建設、新光人壽、麗寶建設、永琦資產管理等，但出價狀況相當保守。

　　永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，這次標售的兩標土地，土地使用分區皆為商二，容積率為440%，比周邊地區的300%及頭前重劃區的200%高許多，底價每坪90萬元，遠低於市場行情，但因目前奢侈稅議題發酵，讓各家建商與業者出價更為審慎，不敢貿然開高價搶地，最終溢價率仍不低，第一標103%、第二標92%。

　　全球資產專案經理王維宏則分析，依照新莊副都心的土地管理要點規定，商二土地容積率為440%，並限制四樓以上才能做住宅使用，且住宅使用不得大於總樓地板面積的50%，所以原先就預期對商用不動產經營較有經驗的大型建商，或壽險業者比較可能會出手，最後果然由大型建商遠雄出手拿下。

　　信義代銷協理何胤諭也指出，遠雄在去(99)年7月及9月分別買進數筆副都心商業區土地，當時投標的價格普遍落在180萬元左右的行情，此次以同樣的行情再次出手，除了本次標售土地的地點好、形狀方整外，且在市場土地來源有限的狀況下，儘管景氣會有波動，但建商為永續經營，仍須持續補進土地庫存，以免未來遭遇無地可推案的窘境。

不動產資訊查詢第一階段上路

更新日期:2011/03/28 04:11

記者徐義平／專題報導

推動不動產交易資訊透明化，讓民眾更加明瞭不動產相關訊息，內政部整合三個單位的不動產相關訊息，推動兩階段資訊整合作業，目前已完成第一階段入口網站建置作業，預估在今年底以前，完成第二階段軟體開發與全面整合作業，好讓民眾在進行不動產交易時，得到相關完整資訊，避免業者任意哄抬房地產價格。

目前內政部建置的不動產交易資訊網站，包括「ehouse不動產交易服務網」、「住宅統計資訊網」、「住宅e化網」及「不動產價格e點通」等四大資訊網站。

內政部指出，「ehouse不動產交易服務網」，主要提供民眾購屋及買屋須知、不動產租售案件及相關契約範例；「住宅統計資訊網」在彙整公私部門住宅需求、住宅供給、住宅市場、住宅金融、住宅補貼等面向之住宅統計資訊。

另外，「住宅e化網」則在蒐集國內戶役政、地政、稅籍及全國建管等四大公務資料庫，並將其轉化為各鄉鎮市區的住宅市場統計資訊及相關法規。「不動產價格e點通」以收錄政府及民間不動產交易價格資料為主，包括財政部國有財產局標售資料、司法院法拍資料及內政部地政司房地產交易價格簡訊、金融聯合徵信中心擔保品合約價格之區段房價資料，提供各界查詢使用。

為了進一步將四大網站整合為單一網站，內政部表示，未來將由地政司負責規劃第二階段整合作業，統整目前分散於各網站包括產業面、政策面、價格面等各項資訊，以提供民眾在不動產交易時需要掌握的相關訊息，如區段房價行情、價格變動趨勢、政府政策補貼或優惠訊息以及合法不動產服務業者等。

升息發威 新房貸利率走高

【聯合晚報╱吳文淵】2011.03.27

中央銀行本周四將舉行理監事會議，目前金融市場及金融機構多預期，央行總裁彭淮南將持續去年6月底以來的「審慎微調」貨幣政策，第四度調高貼放利率半碼（1碼是0.25個百分點），但目標對象可能從打熱錢、打炒房及打通膨的「三打」，調整為專注於對治房市及物價的「雙打」。事實上，央行三度升息後，五大行庫的新承做房貸利率已逐步走高至16個月來最高，對房市產生一定的降溫作用。

央行上周發布多項金融統計；在房市金融方面，五大行庫（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）的新承做購屋貸款是重要的房市流量指標，與住宅貸款及建築融資餘額反映的存量概念不同，是觀察房市溫度的短期動向指標，反應較為直接、靈敏，而存量指標的調整則較為緩慢。

從2月數字來看，當月新承做的房貸總額為305.3億元，足足比1月少了一半，很多人認為是財政部宣布開徵奢侈稅的效應；但因歷年2月新承做房貸多是一年中最低，而且奢侈稅政策是在2月24日由馬總統拍板定案，若有影響也是主要反映在3月，因而新增房貸驟降主要是季節性因素使然；尤其，今年春節是在2月，當月工作天數僅15天，低於1月的21天。

比較確定的趨勢是，五大行庫新承做房貸的利率水準穩步回升，2月為1.78%，是2009年10月以來最高。國內新房貸利率水準自2008年9月全球金融海嘯爆發後就一路走低，2009年2月時跌破2%的水準，於去年5月央行啟動升息循環前跌到歷來最低的1.616%，當時整體的房貸建築融資存量則已連三月超過6兆元，令人擔心房市泡沫，也促使央行在市場多無預期的情況下出手，如今看來則是一次準確而正確的決定。

不過，儘管新承做房貸利率走高，但仍處於較低水準，可以發揮一定程度的降溫作用，卻不足以遏阻投機炒作，因而持續的升息仍是必要的；再考量到利率急升，房貸的資金成本驟然大幅增加，可能讓目前房貸集中度過高的銀行承受巨大的違約風險，因此即使央行繼續升息，幅度依然是緩步的。

目前貨幣政策的變數是，日本東北巨震、海嘯及核災引發的複合式災難衝擊擴散，利比亞動亂尚未平息，加以歐洲主權債務危機又出現新的波折，國際金融情勢已有變化，熱錢不再是央行的主要威脅，但國際油價居高不下，通膨隱憂未除；至於奢侈稅，儘管來勢洶洶，未戰已屈人之兵，房市交易價量俱跌，但貨幣政策看的是中長期效應，不致干擾到央行的決策。然而，彭總裁總是會讓市場意外，本周台股依然扣人心弦。

【2011/03/27 聯合晚報】

國銀恐掀發債風

更新日期:2011/03/28 03:16 記者朱漢崙、陳碧芬／台北報導

工商時報【記者朱漢崙、陳碧芬／台北報導】

根據國銀初步估算，在金管會新版房貸監理標準之下，銀行「每新增加100億元不動產放款餘額，就會吃掉約0.3％的資本適足率」，為此，多家國銀已準備提出發行金融債等增資計畫以為因應。

金管會對銀行非自用住宅貸款的風險計提，自45％拉高至100％，至於舊有房貸部位，銀行主管指出，由於金管會已表明「不溯及既往」，因此舊有部位尚不用改變資本計提，不致使資本適足率會受到舊部位餘額的衝擊。

其中屬於金控旗下的銀行，可能由金控評估是否為銀行子公司增資，金融圈人士指出，由於增資並非所有銀行都能順利完成，發行金融債可能將會成為銀行解決相關問題的主要方式，預期今年會有不少的銀行出現發債潮。

據統計，3月1日至24日，由中華信評授與信評等級的金融債券，含匯豐（台灣）銀行183億元主順位金融債在內，總金額達375億元，無擔次順金融債的發行機構除國泰世華銀和北富銀，還有大眾銀、彰銀、永豐銀、三信、新光銀，目的均是為了提高銀行依主管機關定義計算的資本適足率。

中華信評指出，2、3季各類評級的金融債券發行量有增加的現象，且受評等級較高的銀行業者，如twAA，將是帶動金融債券發行量的主要來源。

受評等級twA或以下的銀行金融債券發行量，則需要以較高的利率加碼來換得投資人青睞。

3月以來發行的金融債，包括新光銀30億元，永豐銀10億元，彰銀33億元。

至於大眾銀發債20億元，三信商銀15億元，則因信評等級略低，發行票面利率相對較高。

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