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84.3%女性，愛用房地產理財
‧HouseFun好房誌 2011/03/21
根據一份業者的報告指出，超過5成以上的購屋決策，多來自家中的女性成員，足見女人勢力崛起，在購屋覓屋的過程中扮演關鍵角色；本期《HouseFun好房誌》與永慶房仲集團合作，進行一份網路調查，進一步探討女性買屋的挑選重點。究竟，女人想的，跟男人有甚麼不一樣？
【文／巫小美 攝影／羅挺倬】
根據一份業者的報告指出，超過5成以上的購屋決策，多來自家中的女性成員，足見女人勢力崛起，在購屋覓屋的過程中扮演關鍵角色；本期《HouseFun好房誌》與永慶房仲集團合作，進行一份網路調查，進一步探討女性買屋的挑選重點。究竟，女人想的，跟男人有甚麼不一樣？
在這份「女性當家，買屋大調查」中發現，房子真的是女人的最愛，有高達84.3％民眾認同，房地產是自己最主要的理財工具，其中有23.1%是非常同意，61.2%是有點同意，而僅有不到14%的女性不以房地產為理財工具。
許多女性朋友總說，「股票、基金看不懂，但是，房地產我看得懂，而且又實實在在摸的到」，也難怪房地產一直深受女性喜愛。
總價因素居冠，反映北市居大不易
究竟女性買屋時，最重要的關鍵決定因素是甚麼？根據調查，排名第一的是「購屋總價」，也就是擅長精打細算的女人，還是最在意價格，而且要符合自己目標的價格。目前全台房價不斷攀升，尤其以台北市動輒每坪單價破百萬元的新聞時有所聞，給人北市居住大不易的哀嘆。在這樣的現實考量下，女性購屋對房
價的敏感度，早就超過對治安或環境的要求了。
通勤便利為買屋關鍵
除了房屋總價之外，女性購屋其次優先考量因素是「近捷運、交通便利」，與「近市場，生活機能好」。女性認為靠近捷運，上下班交通方便，是選很重要的因素。目前台灣女性就業比例逐年升高，且據統計女性就業率已連續15年超越男性，不少女性將通勤方便與否，視為居住條件好壞的關鍵。另外，「近市場、生活機能好」也是女性在買屋時優先考慮的因素，這也跟女性通常負責張羅家庭飲食來源的關係密不可分。
治安考量重於區段
一般而言，房地產市場的購屋金律是「地段、地段、地段」，但在此調查中卻發現，在女性心目中，房子附近的治安好壞，比是否為黃金地段還更重要。另外，房子新舊的重要性，也高於建設公司的品質與大樓社區的管理。前者是女性對於安全性要求高於男性，但後者卻是女性比較獨特的心理因素。許多女性喜歡買新房子，不喜歡較老舊的房子，但是專家卻建議，要重視建設公司品質與社區管理，更重於房子的新舊，這也是未來女性在選屋時，要先破除的心理障礙。
最愛捷運小豪宅與飯店式管理至於，女性嚮往居住哪種類型的房子呢？有趣的是，最高比例為「近捷運小豪宅、生活機能好」，比例高達52.4％；這和女性選屋的決定因素，「近捷運、交通便利」不謀而合。這也證明台北市中心，只要訴求到站即到家的捷運小豪宅，尤其主打1∼2房規畫的新案，通常很快完銷結案，跟女性對於住家交通便利的需求有所連結。
除了靠近捷運外，有飯店管理的稀有戶數大樓，也深受女性的喜愛，佔13.6％；反映出女性對於有24小時警衛管理、進出持卡管制、戶數少隱私性高等的需求，除了因為女性特別要求居住安全以外，社區若能提供貼心的管家服務，更能受到這群嬌客的青睞。
至於許多富豪喜歡的景觀水岸住宅或是郊區獨棟別墅，反而不是現代女性，最嚮往的居住房屋類型。
近50%網路找屋，房仲公司居次此外，現代女性的科技能力一點也不輸給男性，在尋找房子的管道中，高達49.7％是透過網路找尋物件，而人際傳播則漸漸式微。過去找房子透過里長、美容院老闆娘、或是巷口雜貨店老闆介紹的年代已逝，目前透過親朋好友介紹的只佔不到5%。
早年靠張貼在社區布告欄的待售或待租紅紙條已不見蹤影，取而代之是網路上諸如拍賣網、房仲網，或是臉書、噗浪等搜尋工具，成為買屋或售屋的主要媒介。
除了網路運用外，有33%女性買屋資訊來自房仲公司店面，因為房屋動輒百萬千萬元，越來越多專業的房仲公司及經紀人，能協助處理購屋疑問及降低交易風險，例如帶看屋服務、協助訂約、房屋保固等，也是女性較偏愛使用的管道。
警衛與垃圾處理，優先於三溫暖設施哪些住宅相關設施對女性最重要？前三名分別為「24小時警衛管理」、「垃圾集中空間」及「停車位」。對於居住的基本條件來說，安全要求最受女性重視，因此像是社區有24小時警衛管理，住家附近有派出所、或樓下就是明亮的便利商店提供夜歸返家的安全感，都是女性重視的住宅議題。
其次，垃圾集中空間居然深受歡迎，顯示現代人早出晚歸的生活型態新需求。目前各級地方單位規定的倒垃圾時間，讓忙碌的現代人難以配合；以北市垃圾車定時晚上7點的狀況來看，超過7成以上的上班族不是加班中、就是在通勤路上，根本無法配合，因此社區有垃圾集中空間，最能滿足居民需求。
另外，開車的女性也越來越多，停車位算是買屋的基本配備。倒是很多預售屋、新成屋廣告，標榜健身房、游泳池、三溫暖等設施，反而不怎麼受女性的青睞。顯示，女性還是從務實的角度著眼，先處理安全與垃圾，享樂的事則放在後面了。
從這份調查可以發現，現代女性是理性又務實的消費者，她們會考量總價、交通，也重視安全、管理，不再迷信豪華的休閒設施，更重視生活機能實用性。難怪女性，已經成為房屋市場的新勢力。
名家觀點／房市油市大不同
【經濟日報╱林建甫】2011.03.22 10:21 am
最近不少學過經濟學的人可能覺得神經錯亂，為什麼尊重價格機能下，政府拚命打房，大力干預房市。對於油價，政府卻又干預一半，不肯凍漲，而是採取緩漲的措施。
其實，經濟學講市場機能，讓看不見的手來指導資源的使用，做最有效的資源配置。但這背後有非常多的假設條件，如果那些條件不成立，就有「市場失靈」的產生。對於房價跟油價，還有分配面的問題，這更牽扯到規範面而不是實證分析，但這也要避免「政府失靈」情況發生 。
政府為什麼要打房？房地產的供給具有唯一性，稀少性，「居住」是國民賴以維生、不可或缺的生活必需品，除了暫時性租房，沒有其他的替代方案。當房產價格全面高漲後，房價所得比太高，要購買一個基本生活所需的房子，已經成為中產階級遙不可及的夢想；勉強購屋，房貸一背二、三十年，成為消化薪水的最大宗。但炒房者憑藉其訊息及資金的優勢，擁有上百套的房產，在買賣的轉手過程中，大賺其錢，個人累積大量的財富，所繳的稅也有限。房地產已成為炒作投機的最大來源，炒房者讓社會公理正義蕩然無存，更嚴重侵害到百姓的基本居住權。
在房地產價格的上升過程中，銀行是加油添醋的資金提供者。建商、投機客，乃至於投資客都信用擴張，都可能透過銀行來大量融資。銀行貸款雖然也都有打折，不會以市價來貸放。但是一旦泡沬崩潰，借錢的人還不出錢來，房價重跌後，房地產價值大打折扣，銀行卻滿手不值錢的法拍屋。當危機產生，影響到整體金融的流動性，就只得靠政府來救，過去金融重建基金就是這樣的背景下產生的，資金來源就是以減少金融營業稅為代價，是全民埋單。
尤有進者，美國的次貸風暴也是因房地產而起。美國投資銀行將次級購屋的貸款拆解打包成不同等級的債券，或做成衍生性金融商品，例如連動債，再行銷到世界各國。當美國的利率在2005年後逐步升高之際，次級購屋者的貸款逐漸不能按時償還，成為銀行追索的呆帳，相關的新金融商品就都成了呆帳。2008年秋，百年老店雷曼兄弟宣布倒閉後，美國就靠連動債將其房地產的問題輸出，成為世界性的金融危機。綜合以上各點，房地產的外溢效果實在太大，政府怎能漠視、坐視不管。政府使用課稅打房，改變其投資報酬率，炒房的資金也就會默默轉向。他們去炒黃金、鑽石、骨董，乃至於炒股，小老百姓沒意見；然而對於油價，政府的態度及干預，必須大不相同。
油雖然也是民生必需品，但油的供給與需求是世界性的問題。現今油價高漲，一方面是因為中東及北非政情不穩定，供給面大大減少所致；二方面，在金融海嘯後，為了救經濟，各國釋出大量的貨幣，也成為過多資金炒作的目標。然而油價上漲後，人民可以選擇少開私家車、搭乘大眾交通系統，或用各式各樣的因應替代方案。當然也有些民眾剛性的需求，無法改變，在高油價下，苦不堪言。因此政府體恤民意，調降貨物稅及命令國營事業的中油部分自行吸收，緩漲油價。但是政府絕對沒有能力，長久與市場為敵或想藉打油來控制油價。
整個社會面對高油價，最好的解決方案，是採行替代方案來因應，因此高油價有指導資源做最有效利用的功能。房市與油市，這兩個市場有其根本的不同點，了解這兩個市場的問題，政府施政才不會朝令夕改、瞻前顧後，也才能對症下藥，真正解決民怨。
（作者是台大經濟系教授、國政基金會財政金融組召集人）
【2011/03/22 經濟日報】
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